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Saisie immobilière : fixation et actualisation de la créance après annulation de la déchéance du terme

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Contrats et exécution des jugements

La détermination du montant de la créance dans une procédure de saisie immobilière conditionne directement l’issue du jugement d’orientation et l’étendue des poursuites. Lorsque la déchéance du terme invoquée par le créancier repose sur une clause ultérieurement jugée abusive, l’assiette de la créance doit être redéfinie. Par un avis du 21 mai 2026, la Cour de cassation précise l’office du juge de l’exécution en présence d’une telle irrégularité et encadre les modalités d’actualisation du décompte produit par le poursuivant.

Le pouvoir du juge de l’exécution face à une déchéance du terme réputée non écrite

Saisie d’une demande d’avis par un juge de l’exécution, la deuxième chambre civile, dans son avis du 21 mai 2026, n° 25-70.025, rappelle que le juge peut, y compris au stade de l’exécution forcée, contrôler le caractère abusif d’une clause contractuelle et en tirer toutes conséquences sur le montant de la créance poursuivie, conformément à sa jurisprudence et à celle de la Cour de justice de l’Union européenne. En l’espèce, la procédure reposait sur un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. La déchéance du terme prononcée par le prêteur était susceptible d’être qualifiée d’abusive. Dès lors que cette clause est réputée non écrite, la créance ne peut être fixée sur le fondement d’une exigibilité anticipée irrégulièrement acquise. La Cour souligne toutefois que le juge demeure tenu par les principes directeurs du procès civil et statue dans la limite des prétentions des parties.

L’actualisation de la créance jusqu’au jugement d’orientation sous réserve d’un décompte produit

La question centrale portait sur l’étendue temporelle de la créance pouvant être retenue. La Cour distingue selon que les parties produisent ou non un décompte actualisé. En présence d’un décompte actualisé, le juge peut intégrer l’ensemble des échéances devenues exigibles conformément au contrat de prêt jusqu’au jour où il statue. Peuvent ainsi être retenues les mensualités impayées antérieures à la déchéance irrégulière, celles échues entre cette déchéance et la mesure d’exécution, ainsi que celles postérieures au commandement de payer valant saisie immobilière et antérieures au jugement d’orientation. À défaut de décompte actualisé, le juge ne peut fixer la créance qu’à hauteur des échéances impayées mentionnées dans le commandement et échues avant la déchéance du terme irrégulièrement prononcée. Cet avis encadre strictement la fixation de la créance du poursuivant en cas de clause abusive et précise les conditions d’une actualisation recevable devant le juge de l’exécution.
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